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商业地块受捧回报远不及地价涨速

2020-01-16 13:04:36 来源: 海口家居网

[导读]目前,北京等热点城市涉及商业地产地块大多高溢价成交,商业金融用地依然抢手,其热度甚至超过住宅地块业内人士表示,热点城市商业土地受热捧,其实对于开发商来说还是存在一定风险的

目前,北京等热点城市涉及商业地产地块大多高溢价成交,商业金融用地依然抢手,其热度甚至超过住宅地块业内人士表示,热点城市商业土地受热捧,其实对于开发商来说还是存在一定风险的此外,这些年我国商业项目之所以这么多,很重要的一个原因是综合体这个模式导致的,综合体实际上是通过住宅里面的盈利,掩盖了很多商业的风险中国商业地产联盟秘书长王永平表示,像北京的商业用地价格过高,是有两个因素,一个是受整个住宅用地价格持续上涨所拉动,另外一个是北京的写字楼的租金飙升,也带动了商业地价的上涨

但他认为:“这么高的一个地价,从商业运营角度来讲,还是有很大的担心的,因为我们的租金回报,整个商业的销售增长,其实远没有地价上涨那么快”他举例说,像北京去年南三环的大峡谷,这个商业项目是一个已经开业两年的商业项目,卖给了凯德,它的平均价格才2万5,如果把地下停车场的部分算上,好像才1万8左右,一个经营性的项目,而且还不算太差的一个项目,它建成只能卖这样的价钱,而现在的地价已经涨到2万块钱,位置比它还差,所以这个地价的开发成本和未来的运营收益已经完全不对称了

北京盈石副总裁周睿也认为是存在很多风险的,“我们的很多开发商的客户都会不断地谈到,商业地产越来越难做,怎么算都算不过来这笔账,大家会越来越去关注经营层面的东西,相信未来在租金的这个上涨这一块,城市核心商圈的项目持续会走高,但是对于一些区域级的商业项目,其实还是会维持在一个相对来讲比较合理的水平之内,在开发商拿地的时候,就需要把这些风险考虑在其中,而且也不太可能拿单纯的商业用地,如果单纯的商业用地,意味着他未来的这一盘资金账是算不过来的,需要有一些其他的物业功能来帮他做平衡”

王永平进一步谈到,我们这些年商业项目之所以这么多,很重要的一个原因是综合体这个模式导致的,综合体实际上是通过住宅里面的盈利,掩盖了很多商业的风险“现在出现一个什么情况呢开发商在抱怨纯商业的投资回报不好,租金收益太差入住的商家又在抱怨租金上涨过快,承受不了所以,消费者可以承受的商品的价格,开发商可以承受的投资的额,还有商家可以承受的租金水平,这三个每个利益主体都能够认可的话,这个游戏才能玩得下去,现在三个人组成的游戏里面,有两个人已经感觉玩不下去了,所以这个里面市场是要出问题的,而且最终的不想玩的,最终的决定权还不在前面两个里面,消费者是最终的决定权,这是风险所在”

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