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[导读]2016年已经接近尾声

2020-01-22 01:03:52 来源: 海口家居网

[导读]2016年已经接近尾声,想想就在两个月前,二十多个城市出台了限购限贷新政,不少客户都曾问起过我这样的问题:年初楼市主基调还是去库存,可是年底怎么就变成集体限购限 呢?真是有点搞不懂啊。作为一位入行多年的房产经纪人,我是个爱总结的人,恰逢年底临近,就这个问题做答,也顺便总结下我眼中的2016中国楼市。

2016年已经接近尾声,想想就在两个月前,二十多个城市出台了限购限贷新政,不少客户都曾问起过我这样的问题:年初楼市主基调还是去库存,可是年底怎么就变成集体限购限 呢?真是有点搞不懂啊。作为一位入行多年的房产经纪人,我是个爱总结的人,恰逢年底临近,就这个问题做答,也顺便总结下我眼中的2016中国楼市。

毫不避讳地说,中国楼市是一个彻底的政策市。要读懂中国楼市,必须先看懂楼市政策。今年影响楼市主要有两个重要政策:先是年初的营业税、契税双降,直接点燃了楼市的一把火,紧接着楼市开启了持续半年多的高烧模式,一二线城市房价轮翻出现了暴涨;随后的9、10月,20多个城市集体限购限贷,才算浇冷了这团楼市之火。政策的背后是什么?年初和年末为什么会出现截然不同的政策调控?楼市到底怎么了?这么严的限购限贷政策是不想让人买房了吗?2017年到底还能不能买房?让我们先把时间倒回到2016年初。

一、年初楼市一片低迷,部分城市库存压力巨大

先来看降税政策出台前的一组数据。

从2013年起全国商品房库存数量呈直线上升趋势,2014年的增长率为26%,2015年增长率为12%。把库存除以销量得出去化周期,2013年的去库存化周期为4.5个月,而到了2015年就增加到7个月了,说明在政策刺激后,楼市库存量仍然在增加。

楼市成交持续低迷,库存越来越高,除了一线城市基本保持市场成交以外,多数地方尤其是三四线城市,陆续出台的购房补贴政策,都没有激起大家买房的兴趣。这个时候最着急的,除了开发商,就是地方政府和银行,而地方政府和银行的担心,当然就会层层传导至决策层。政府卖地时,开发商手中有一部分自有资金,再从银行借贷,缴纳了土地款,同时还要向银行举债进行开发建设,房子一旦卖不出去,开发商的钱收不回来,银行就着急了。与此同时,政府新的土地也无法再卖,公共建设的资金和各项支出也只能举债,银行旧债没有回来,新债需求又急剧上升。这时候,就需要一个办法,帮助开发商解决眼前的难题,把房子卖掉,银行把开发商的债收回来,然后再放贷给新的目标,才能促进城市建设,进一步刺激经济发展。

于是,国家号召去库存,一开始把目标指向进城的农民工,希望引导农民工在城市里安家置业,完成去库存大计。但是后来发现,农民工兄弟根本不具备这个实力,一套房子几十万,农民工普遍不符合银行贷款条件,只有首付的钱,农民想在城里买套房是非常困难的。

地方债务需要转移,农民工和刚需买房族都已经指望不上,那就从改善型需求和投资需求着手。降税!而且是契税和营业税双降!买卖二手房以前要满5年才可以免征营业税,现在满2年就免征,而且非普通住房也享受同等待遇。一套100万的房产,满2年交易的,如果买家不是首套房,契税可减少1-2万,营业税减少5.5万,房价越高,减免越多。重点是,这次是针对首套房大户型和二套房买家的优惠,其优惠力度,前所未有。此前,契税已5年多未调整,而营业税是在去年330政策不到一年后再次调整。

政策的目的是,通过刺激买房需求,将债务由开发商转移到购房者头上,房子卖掉了,开发商有钱先还给银行,然后银行将钱贷给更多老百姓继续买房,地方政府和银行就不再担惊受怕,因为买房首付款普遍在2成以上,二套房3成以上甚至更多,不出意外的话,老百姓不会白白扔掉首付款而冒险拖欠房贷的。

值得一提的是,这次政策的出台,主要是为了刺激二三四线城市化解库存,特意把北上广深排除在契税优惠政策之外。即使这样,因为北上广深房子总价高,而且新房普遍比较偏远,二手房市场比新房更活跃,即使只降营业税,也是少则几万,多则几十万的优惠力度。作为经纪人,当然要第一时间把这个好消息告诉我们的准客户,这为他们省下的可是真金白银啊。当时,我也只是想,机会来了,能多说服几个客户买房,今年的收入有保障了,可谁也没想到,后来会发生那么多事情。早知道,我会劝所有亲朋好友3月份把所有钱都拿出来付首付买房。

二、一二线城市房价接力上涨超出预期

降税政策一出,门店的业务就开始忙起来,随后,一线城市和部分二线城市房价开启高烧模式,我负责的北京某区域,房价从2月初的3万多,一路高歌猛进,现在已经超过6万,涨幅80%。

如果觉得某个区域代不了全国,可以看一下国家统计局的数据,因为政策宣布当月即时生效,新政出台的2月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个,比1月份增加9个,2月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨,且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点。城市间房价涨幅差距进一步加大,一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市,分化现象持续。

紧接着,更多的城市房价开始由降转升。从3月到5月,厦门、合肥、南京等热门二线城市涨幅增长迅速,环比从2月的1.3%、2.3%、2.7%,一下涨到3月份的5.4%、4.6%、3.5%,分别增长了4.1%,2.3%、0.8%,厦门更是在3月份超越北上广深四大一线城市,成为涨幅冠军。

好家伙,本来是想让低迷的城市恢复点活力,不想该涨价的城市没涨起来,不该涨得却涨得比谁都凶。说得夸张点,对于地产经纪人,光凭两周的业绩就够吃一年了,这全得益于上涨的房价。


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